老舊小(xiǎo)區(qū)改造，将提升居民(mín)生活幸福感
位于海口市的一老舊小(xiǎo)區(qū)，各種線(xiàn)路在空中(zhōng)交織
老房煥新(xīn)
新(xīn)城區(qū)，拔地而起的高樓大廈，寬敞明亮、高端大氣;舊城區(qū)，久經歲月的老舊樓房，牆面斑駁、線(xiàn)網密布。這是不少城市面臨的發展現實，海南也不例外。
随着城鎮化不斷推進，城市形成老城與新(xīn)城并存的格局。新(xīn)城區(qū)在不斷拓展，老城區(qū)的肌體(tǐ)在逐漸老化。老城區(qū)的軟硬件難以保障人民(mín)對美好生活的需求，以老舊小(xiǎo)區(qū)改造促城市更新(xīn)迫在眉睫。
2019年全國(guó)兩會上，城鎮老舊小(xiǎo)區(qū)改造提升工(gōng)作(zuò)被列入政府工(gōng)作(zuò)報告。當年，我省通過10個市縣的城鎮老舊小(xiǎo)區(qū)改造試點工(gōng)作(zuò)，逐步摸索改造經驗并進行推廣。2020年3月11日，我省出台《海南省城鎮老舊小(xiǎo)區(qū)改造指導意見(試行)》(以下簡稱《指導意見》)，明确了城鎮老舊小(xiǎo)區(qū)的認定範圍、改造内容以及資金來源等。今年，全省有(yǒu)153個城鎮老舊小(xiǎo)區(qū)要進行改造，涉及893棟樓、20623戶居民(mín)。
盤活城鎮老舊小(xiǎo)區(qū)等存量建築，為(wèi)物(wù)業資産(chǎn)的增值保值提供保障，推動城市更新(xīn)成為(wèi)城市發展的新(xīn)增長(cháng)點。我省以老舊小(xiǎo)區(qū)改造為(wèi)抓手，能(néng)否引領城市建設管理(lǐ)提升一個台階?
A痛點?難點?
樓房年齡老、公(gōng)共配套設施老、居住環境差，居民(mín)意見大，怎麽辦(bàn)
家住海口市龍華區(qū)新(xīn)華公(gōng)寓2樓的黃劉清，家裏的主卧室一角常年擺放着兩個塑料盆。“隻要天氣下雨，或者是到了傍晚小(xiǎo)區(qū)用(yòng)水高峰期，我家這房頂就時不時滲漏滴水，這兩個塑料盆就是放着接水用(yòng)的。”
新(xīn)華公(gōng)寓物(wù)業主任蒙亞明說，新(xīn)華公(gōng)寓建于1996年，樓房年齡已經有(yǒu)24年，很(hěn)多(duō)配套設施已經老化破舊，公(gōng)寓樓頂的隔離層、排污管網、發電(diàn)機等基礎設施已經老化，一些住戶家中(zhōng)時常出現房屋滲水、污水倒灌等問題。加上當年小(xiǎo)區(qū)建設沒有(yǒu)預留停車(chē)位，導緻現在業主停車(chē)隻能(néng)擠占小(xiǎo)區(qū)綠化和公(gōng)共活動空間。
由于建成年代早，規劃車(chē)位不足，很(hěn)多(duō)老舊小(xiǎo)區(qū)停車(chē)難問題一直備受诟病。
海口市民(mín)林銘的父母居住在新(xīn)華南路一單位小(xiǎo)區(qū)。該小(xiǎo)區(qū)地處鬧市區(qū)，旁邊就是商(shāng)業廣場、人民(mín)公(gōng)園等，人流量、車(chē)流量很(hěn)大，小(xiǎo)區(qū)的停車(chē)位也很(hěn)緊張。“找車(chē)位很(hěn)難，尤其是周末時間回去看下父母，轉幾圈都找不到停車(chē)位。”林銘無奈地搖頭。
不但小(xiǎo)轎車(chē)難找停車(chē)位，電(diàn)動自行車(chē)如何充電(diàn)也是老舊小(xiǎo)區(qū)的普遍難題。
在萬甯市，位于市政府辦(bàn)公(gōng)大樓兩側的生活小(xiǎo)區(qū)，建于20世紀90年代，由于年代久遠(yuǎn)，小(xiǎo)區(qū)的路面早已凹凸不平，小(xiǎo)區(qū)内沒有(yǒu)設置專用(yòng)的充電(diàn)區(qū)域，不少居民(mín)把電(diàn)動自行車(chē)停放在樓下，直接從樓上伸下插座闆來充電(diàn)。
此次出台的《指導意見》規定，城鎮老舊小(xiǎo)區(qū)是指城市、縣城(城關鎮)、農林場場部建成于2000年以前、失養失修失管、建(構)築物(wù)破損老化、市政設施不完善、社會服務(wù)設施不健全、環境髒亂差、公(gōng)共設施落後影響居民(mín)基本生活，居民(mín)改造意願強烈的住宅小(xiǎo)區(qū)(含單棟住宅樓)。對于個别市政設施不完善、公(gōng)共設施落後影響居民(mín)基本生活、居民(mín)改造意願非常強烈的建成于2000年以後的住宅小(xiǎo)區(qū)，也可(kě)納入改造範圍。
2019年，經各市縣摸排統計，全省于2000年前建成的城鎮老舊小(xiǎo)區(qū)有(yǒu)1920個，涉及17.36萬套房、6000棟樓，總建築面積1609萬平方米。
省住房城鄉建設廳城市建設處處長(cháng)林亞芒介紹，經過調研發現，我省老舊小(xiǎo)區(qū)主要存在以下問題：一是基礎設施管網破舊，包括給排水管網、電(diàn)網、光纖網等，要麽缺失，要麽老化非常嚴重;二是公(gōng)共服務(wù)缺失，如養老、撫幼、物(wù)業、娛樂、健身、機動車(chē)和非機動車(chē)的存放等，尤其是很(hěn)多(duō)老舊小(xiǎo)區(qū)居民(mín)老齡化程度較高，生活不便;三是多(duō)數老舊小(xiǎo)區(qū)沒有(yǒu)物(wù)業公(gōng)司管理(lǐ)，公(gōng)共環境普遍比較差，包括道路破損、秩序混亂、私搭亂建等。
“大多(duō)數的城鎮老舊小(xiǎo)區(qū)已經落後于時代發展的潮流，有(yǒu)的基礎設施老化，如水、電(diàn)、路等，破損嚴重，安(ān)全隐患突出，有(yǒu)的建築外牆與屋頂開裂、滲漏問題突出，有(yǒu)的缺乏公(gōng)共服務(wù)配套設施，功能(néng)不全，生活不方便，有(yǒu)的物(wù)業管理(lǐ)不規範，私搭亂建，環境髒亂差，小(xiǎo)區(qū)居民(mín)改造訴求強烈。”省住房城鄉建設廳副廳長(cháng)陳孝京說，老舊小(xiǎo)區(qū)的問題是小(xiǎo)區(qū)居民(mín)生活的痛點，也是城市建設管理(lǐ)的難點。
B是拆?是改?
老舊城區(qū)有(yǒu)機更新(xīn)和協調發展，是道治理(lǐ)大考題
要破解這些問題，對于老舊小(xiǎo)區(qū)，是拆，還是改?
“有(yǒu)些可(kě)以拆，但有(yǒu)些可(kě)以改。拆遷成本太高，同時造成資源浪費。此外，城市的發展需要不同曆史年代的風貌建築，為(wèi)了保護街(jiē)區(qū)風貌、曆史文(wén)物(wù)等，對老舊小(xiǎo)區(qū)不能(néng)簡單地一拆了之。”陳孝京認為(wèi)，對既有(yǒu)建築實施綜合改造，既避免了大拆大建，也促進了老舊城區(qū)有(yǒu)機更新(xīn)和協調發展，創造新(xīn)的經濟增長(cháng)點。
老舊小(xiǎo)區(qū)改造，與民(mín)生福祉相連相系，更與城市發展相得益彰。2019年我省确定在10個市縣共41個小(xiǎo)區(qū)、135棟住宅樓、建築面積44萬平方米、涉及4008戶居民(mín)的老舊小(xiǎo)區(qū)作(zuò)為(wèi)試點開展改造工(gōng)作(zuò)，目前有(yǒu)7個項目在建設，其中(zhōng)有(yǒu)3個小(xiǎo)區(qū)改造已完工(gōng)。其他(tā)小(xiǎo)區(qū)已基本完成改造設計方案、改造實施方案制定等前期工(gōng)作(zuò)，因今年初新(xīn)冠肺炎疫情影響了工(gōng)期，将在3月至4月底陸續複工(gōng)建設。
“從去年的試點工(gōng)作(zuò)來看，老舊小(xiǎo)區(qū)改造遇到的問題不少。”林亞芒說，改造内容需要兼顧業主需求、資金來源等因素，有(yǒu)的小(xiǎo)區(qū)的業主對改造的需求不一，意見難以統一。
老舊小(xiǎo)區(qū)改造與其說是一項民(mín)生工(gōng)程，不如說是一道社會基層治理(lǐ)考題。
以廣受關注的老舊小(xiǎo)區(qū)樓梯房加裝(zhuāng)電(diàn)梯為(wèi)例。有(yǒu)些年齡大的業主認為(wèi)加裝(zhuāng)電(diàn)梯需求很(hěn)迫切，有(yǒu)些業主卻覺得可(kě)加可(kě)不加，而有(yǒu)些業主還擔心電(diàn)梯運行有(yǒu)噪音影響……在老舊小(xiǎo)區(qū)改造過程中(zhōng)，如何平衡各方利益，考驗着基層政府的治理(lǐ)能(néng)力。
資金缺口，是改造工(gōng)作(zuò)中(zhōng)的另一個挑戰。在2019年的老舊小(xiǎo)區(qū)試點改造中(zhōng)，改造資金主要來源于政府專項資金補助支持，省級财政部門按與中(zhōng)央資金1:1的比例配套省級财政專項資金予以支持，市縣财政部門再結合自身财力對老舊小(xiǎo)區(qū)改造予以支持。根據目前的試點工(gōng)作(zuò)來看，政府财政專項資金僅能(néng)夠完成老舊小(xiǎo)區(qū)的基礎類改造工(gōng)作(zuò)，其他(tā)提升類、完善類項目則難以完成，如加裝(zhuāng)電(diàn)梯、增加停車(chē)場、修建扶幼養老等公(gōng)共配套設施等。
由于建設年代久遠(yuǎn)，部分(fēn)老舊小(xiǎo)區(qū)辦(bàn)理(lǐ)規劃、施工(gōng)報建等所需要的材料憑證已經很(hěn)難找齊，直接影響到老舊小(xiǎo)區(qū)改造工(gōng)作(zuò)的順利推進。此外，加上改造工(gōng)作(zuò)的機制沒有(yǒu)理(lǐ)順，小(xiǎo)區(qū)居民(mín)對改造工(gōng)作(zuò)難以形成共識，很(hěn)多(duō)老舊小(xiǎo)區(qū)的改造前期工(gōng)作(zuò)耗時過長(cháng)。
在這一點上，負責新(xīn)華公(gōng)寓小(xiǎo)區(qū)改造設計工(gōng)作(zuò)的雅克設計有(yǒu)限公(gōng)司高級建築師陳一新(xīn)非常有(yǒu)感觸，“小(xiǎo)區(qū)的改造主體(tǐ)責任人要明确下來，不然很(hěn)多(duō)工(gōng)作(zuò)沒有(yǒu)辦(bàn)法及時推進，比如說我們設計方去做調研，有(yǒu)的業主說給排水要改造，有(yǒu)些業主說電(diàn)梯要更換，這些到底誰來決定，如何決定，要有(yǒu)明确規定，不然非常耗費時間。”
C“對症下藥”
不看廣告看療效，居民(mín)幸福感提升是硬道理(lǐ)
2020年，我省将城鎮老舊小(xiǎo)區(qū)改造工(gōng)作(zuò)列入省政府工(gōng)作(zuò)報告，将其作(zuò)為(wèi)解決城市管理(lǐ)難題的一個抓手，通過老舊小(xiǎo)區(qū)改造提升城鎮居民(mín)生活幸福感。2020年，全省城鎮老舊小(xiǎo)區(qū)改造範圍涉及153個小(xiǎo)區(qū)、893棟樓，惠及20623戶居民(mín)。
“老舊小(xiǎo)區(qū)改造不僅是政府的事，更是小(xiǎo)區(qū)居民(mín)自己的事，居民(mín)也應主動參與進來。”林亞芒說，老舊小(xiǎo)區(qū)居民(mín)應該主動參與改造，發揮好主人翁精(jīng)神，共同改造、維護、管理(lǐ)好自己的小(xiǎo)區(qū)。
在發動居民(mín)積極參與老舊小(xiǎo)區(qū)改造方面，我省在前期确定改造方案和内容時，會廣泛征求居民(mín)改造意願，提煉出可(kě)以或應該進行改造的項目“菜單”，讓居民(mín)共同研究确定改造内容，然後科(kē)學(xué)合理(lǐ)地制訂改造方案。同時，将改造内容等向居民(mín)公(gōng)示，接受群衆監督。
項目立項審批是老舊小(xiǎo)區(qū)改造的重要環節，我省将優化城鎮老舊小(xiǎo)區(qū)改造相關審批流程，對納入城鎮老舊小(xiǎo)區(qū)改造對象的住宅小(xiǎo)區(qū)，在規劃審查、用(yòng)地報批、不動産(chǎn)登記等方面開通綠色通道，簡化行政審批手續，壓縮辦(bàn)理(lǐ)時限，提高審批效率。
林亞芒介紹，省住建廳将指導市縣簡化老舊小(xiǎo)區(qū)改造項目的建設審批手續，對不涉及新(xīn)增建築及不改變建築外立面的改造項目将試點承諾制及備案制管理(lǐ)，涉及新(xīn)增配套服務(wù)設施、經營設施的，在取得大多(duō)數業主同意前提下，探索按照代表全體(tǐ)業主共同持有(yǒu)共同管理(lǐ)方式，由實施改造單位進行報批或報備管理(lǐ)。
增加公(gōng)共服務(wù)設施供給是老舊小(xiǎo)區(qū)改造提升的重點需求。我省将借助老舊小(xiǎo)區(qū)改造，完善新(xīn)能(néng)源車(chē)充電(diàn)樁、水電(diàn)網線(xiàn)入地、雨污管網分(fēn)流等公(gōng)共服務(wù)措施，配套幼兒園、社區(qū)養老、智能(néng)快件箱、便民(mín)市場等醫(yī)療保健、生活服務(wù)等場所，促進居家、社區(qū)、機構養老融合發展。
資金來源方面，《指導意見》明确，我省各市縣結合實際來研究建立财政資金支持、獎補，居民(mín)合理(lǐ)分(fēn)擔、單位資金整合、企業積極參與等多(duō)渠道籌措資金機制。
省發改委固定資産(chǎn)處處長(cháng)李冠濤介紹，我省積極争取中(zhōng)央預算内資金支持城鎮老舊小(xiǎo)區(qū)配套基礎設施建設項目，去年11月，省發改委已向國(guó)家發改委申報了2020年第一批城鎮老舊小(xiǎo)區(qū)改造中(zhōng)央預算内投資。按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”的原則，省發改委制定城鎮老舊小(xiǎo)區(qū)改造項目三年滾動計劃，強化資金跟着項目走的思路，為(wèi)安(ān)排好中(zhōng)央資金奠定基礎。
我省建于2000年前的老舊小(xiǎo)區(qū)有(yǒu)很(hěn)多(duō)為(wèi)單位小(xiǎo)區(qū)，可(kě)鼓勵有(yǒu)産(chǎn)權單位的小(xiǎo)區(qū)出資、捐資、捐物(wù)，參與老舊小(xiǎo)區(qū)改造，小(xiǎo)區(qū)業主可(kě)通過依法提取專項維修資金、住房公(gōng)積金、小(xiǎo)區(qū)公(gōng)共收益等方式籌集資金。針對小(xiǎo)區(qū)的水、電(diàn)、氣、光纖等基礎設施改造，電(diàn)網、水網等管線(xiàn)單位将落實責任積極出資，配合開展相應改造。
陳孝京認為(wèi)，我省許多(duō)老舊小(xiǎo)區(qū)沒有(yǒu)專門的物(wù)業公(gōng)司進行管理(lǐ)，改造後相關設施的維護和管養的可(kě)持續資金來源，亟待進一步解決。我省也在積極探索，希望引入企業等社會資本力量，參與老舊小(xiǎo)區(qū)改造。
在《指導意見》中(zhōng)也明确，一些有(yǒu)條件的老舊小(xiǎo)區(qū)，可(kě)通過新(xīn)增設施有(yǒu)償使用(yòng)、資産(chǎn)權益、物(wù)業置換等方式吸引社會資本參與新(xīn)建、擴建、改建或完善生活服務(wù)設施，特别是積極引入養老、托幼、家政等服務(wù)業吸引社會資本參與養老撫幼、家政保潔、文(wén)體(tǐ)娛樂等服務(wù)設施的改造建設和運營。
新(xīn)華公(gōng)寓小(xiǎo)區(qū)業主委員會主任杜昭琪認為(wèi)，通過老舊小(xiǎo)區(qū)改造可(kě)發動小(xiǎo)區(qū)居民(mín)成立自治組織，全體(tǐ)居民(mín)共同協商(shāng)形成共識，在改造中(zhōng)同步建立小(xiǎo)區(qū)後續管理(lǐ)機制，讓社區(qū)、居民(mín)良性互動，實現老舊小(xiǎo)區(qū)硬件、軟件的同步提升。
摘自《海南日報》2020.3.17?記者?孫慧?圖片由記者李天平攝
