老舊(jiù)小(xiǎo)區改造，将提升居民生(shēng)活幸福感
位于海口市的一(yī)老舊(jiù)小(xiǎo)區，各種線路在空中(zhōng)交織
老房煥新
新城區，拔地而起的高樓大(dà)廈，寬敞明亮、高端大(dà)氣;舊(jiù)城區，久經歲月的老舊(jiù)樓房，牆面斑駁、線網密布。這是不少城市面臨的發展現實，海南(nán)也不例外(wài)。
随着城鎮化不斷推進，城市形成老城與新城并存的格局。新城區在不斷拓展，老城區的肌體(tǐ)在逐漸老化。老城區的軟硬件難以保障人民對美好生(shēng)活的需求，以老舊(jiù)小(xiǎo)區改造促城市更新迫在眉睫。
2019年全國兩會上，城鎮老舊(jiù)小(xiǎo)區改造提升工(gōng)作被列入政府工(gōng)作報告。當年，我(wǒ)省通過10個市縣的城鎮老舊(jiù)小(xiǎo)區改造試點工(gōng)作，逐步摸索改造經驗并進行推廣。2020年3月11日，我(wǒ)省出台《海南(nán)省城鎮老舊(jiù)小(xiǎo)區改造指導意見(試行)》(以下(xià)簡稱《指導意見》)，明确了城鎮老舊(jiù)小(xiǎo)區的認定範圍、改造内容以及資(zī)金來源等。今年，全省有153個城鎮老舊(jiù)小(xiǎo)區要進行改造，涉及893棟樓、20623戶居民。
盤活城鎮老舊(jiù)小(xiǎo)區等存量建築，爲物(wù)業資(zī)産的增值保值提供保障，推動城市更新成爲城市發展的新增長點。我(wǒ)省以老舊(jiù)小(xiǎo)區改造爲抓手，能否引領城市建設管理提升一(yī)個台階?
A痛點?難點?
樓房年齡老、公共配套設施老、居住環境差，居民意見大(dà)，怎麽辦
家住海口市龍華區新華公寓2樓的黃劉清，家裏的主卧室一(yī)角常年擺放(fàng)着兩個塑料盆。“隻要天氣下(xià)雨，或者是到了傍晚小(xiǎo)區用水高峰期，我(wǒ)家這房頂就時不時滲漏滴水，這兩個塑料盆就是放(fàng)着接水用的。”
新華公寓物(wù)業主任蒙亞明說，新華公寓建于1996年，樓房年齡已經有24年，很多配套設施已經老化破舊(jiù)，公寓樓頂的隔離(lí)層、排污管網、發電(diàn)機等基礎設施已經老化，一(yī)些住戶家中(zhōng)時常出現房屋滲水、污水倒灌等問題。加上當年小(xiǎo)區建設沒有預留停車(chē)位，導緻現在業主停車(chē)隻能擠占小(xiǎo)區綠化和公共活動空間。
由于建成年代早，規劃車(chē)位不足，很多老舊(jiù)小(xiǎo)區停車(chē)難問題一(yī)直備受诟病。
海口市民林銘的父母居住在新華南(nán)路一(yī)單位小(xiǎo)區。該小(xiǎo)區地處鬧市區，旁邊就是商(shāng)業廣場、人民公園等，人流量、車(chē)流量很大(dà)，小(xiǎo)區的停車(chē)位也很緊張。“找車(chē)位很難，尤其是周末時間回去(qù)看下(xià)父母，轉幾圈都找不到停車(chē)位。”林銘無奈地搖頭。
不但小(xiǎo)轎車(chē)難找停車(chē)位，電(diàn)動自行車(chē)如何充電(diàn)也是老舊(jiù)小(xiǎo)區的普遍難題。
在萬甯市，位于市政府辦公大(dà)樓兩側的生(shēng)活小(xiǎo)區，建于20世紀90年代，由于年代久遠，小(xiǎo)區的路面早已凹凸不平，小(xiǎo)區内沒有設置專用的充電(diàn)區域，不少居民把電(diàn)動自行車(chē)停放(fàng)在樓下(xià)，直接從樓上伸下(xià)插座闆來充電(diàn)。
此次出台的《指導意見》規定，城鎮老舊(jiù)小(xiǎo)區是指城市、縣城(城關鎮)、農林場場部建成于2000年以前、失養失修失管、建(構)築物(wù)破損老化、市政設施不完善、社會服務設施不健全、環境髒亂差、公共設施落後影響居民基本生(shēng)活，居民改造意願強烈的住宅小(xiǎo)區(含單棟住宅樓)。對于個别市政設施不完善、公共設施落後影響居民基本生(shēng)活、居民改造意願非常強烈的建成于2000年以後的住宅小(xiǎo)區，也可納入改造範圍。
2019年，經各市縣摸排統計，全省于2000年前建成的城鎮老舊(jiù)小(xiǎo)區有1920個，涉及17.36萬套房、6000棟樓，總建築面積1609萬平方米。
省住房城鄉建設廳城市建設處處長林亞芒介紹，經過調研發現，我(wǒ)省老舊(jiù)小(xiǎo)區主要存在以下(xià)問題：一(yī)是基礎設施管網破舊(jiù)，包括給排水管網、電(diàn)網、光纖網等，要麽缺失，要麽老化非常嚴重;二是公共服務缺失，如養老、撫幼、物(wù)業、娛樂、健身、機動車(chē)和非機動車(chē)的存放(fàng)等，尤其是很多老舊(jiù)小(xiǎo)區居民老齡化程度較高，生(shēng)活不便;三是多數老舊(jiù)小(xiǎo)區沒有物(wù)業公司管理，公共環境普遍比較差，包括道路破損、秩序混亂、私搭亂建等。
“大(dà)多數的城鎮老舊(jiù)小(xiǎo)區已經落後于時代發展的潮流，有的基礎設施老化，如水、電(diàn)、路等，破損嚴重，安全隐患突出，有的建築外(wài)牆與屋頂開(kāi)裂、滲漏問題突出，有的缺乏公共服務配套設施，功能不全，生(shēng)活不方便，有的物(wù)業管理不規範，私搭亂建，環境髒亂差，小(xiǎo)區居民改造訴求強烈。”省住房城鄉建設廳副廳長陳孝京說，老舊(jiù)小(xiǎo)區的問題是小(xiǎo)區居民生(shēng)活的痛點，也是城市建設管理的難點。
B是拆?是改?
老舊(jiù)城區有機更新和協調發展，是道治理大(dà)考題
要破解這些問題，對于老舊(jiù)小(xiǎo)區，是拆，還是改?
“有些可以拆，但有些可以改。拆遷成本太高，同時造成資(zī)源浪費(fèi)。此外(wài)，城市的發展需要不同曆史年代的風貌建築，爲了保護街區風貌、曆史文物(wù)等，對老舊(jiù)小(xiǎo)區不能簡單地一(yī)拆了之。”陳孝京認爲，對既有建築實施綜合改造，既避免了大(dà)拆大(dà)建，也促進了老舊(jiù)城區有機更新和協調發展，創造新的經濟增長點。
老舊(jiù)小(xiǎo)區改造，與民生(shēng)福祉相連相系，更與城市發展相得益彰。2019年我(wǒ)省确定在10個市縣共41個小(xiǎo)區、135棟住宅樓、建築面積44萬平方米、涉及4008戶居民的老舊(jiù)小(xiǎo)區作爲試點開(kāi)展改造工(gōng)作，目前有7個項目在建設，其中(zhōng)有3個小(xiǎo)區改造已完工(gōng)。其他小(xiǎo)區已基本完成改造設計方案、改造實施方案制定等前期工(gōng)作，因今年初新冠肺炎疫情影響了工(gōng)期，将在3月至4月底陸續複工(gōng)建設。
“從去(qù)年的試點工(gōng)作來看，老舊(jiù)小(xiǎo)區改造遇到的問題不少。”林亞芒說，改造内容需要兼顧業主需求、資(zī)金來源等因素，有的小(xiǎo)區的業主對改造的需求不一(yī)，意見難以統一(yī)。
老舊(jiù)小(xiǎo)區改造與其說是一(yī)項民生(shēng)工(gōng)程，不如說是一(yī)道社會基層治理考題。
以廣受關注的老舊(jiù)小(xiǎo)區樓梯房加裝電(diàn)梯爲例。有些年齡大(dà)的業主認爲加裝電(diàn)梯需求很迫切，有些業主卻覺得可加可不加，而有些業主還擔心電(diàn)梯運行有噪音影響……在老舊(jiù)小(xiǎo)區改造過程中(zhōng)，如何平衡各方利益，考驗着基層政府的治理能力。
資(zī)金缺口，是改造工(gōng)作中(zhōng)的另一(yī)個挑戰。在2019年的老舊(jiù)小(xiǎo)區試點改造中(zhōng)，改造資(zī)金主要來源于政府專項資(zī)金補助支持，省級财政部門按與中(zhōng)央資(zī)金1:1的比例配套省級财政專項資(zī)金予以支持，市縣财政部門再結合自身财力對老舊(jiù)小(xiǎo)區改造予以支持。根據目前的試點工(gōng)作來看，政府财政專項資(zī)金僅能夠完成老舊(jiù)小(xiǎo)區的基礎類改造工(gōng)作，其他提升類、完善類項目則難以完成，如加裝電(diàn)梯、增加停車(chē)場、修建扶幼養老等公共配套設施等。
由于建設年代久遠，部分(fēn)老舊(jiù)小(xiǎo)區辦理規劃、施工(gōng)報建等所需要的材料憑證已經很難找齊，直接影響到老舊(jiù)小(xiǎo)區改造工(gōng)作的順利推進。此外(wài)，加上改造工(gōng)作的機制沒有理順，小(xiǎo)區居民對改造工(gōng)作難以形成共識，很多老舊(jiù)小(xiǎo)區的改造前期工(gōng)作耗時過長。
在這一(yī)點上，負責新華公寓小(xiǎo)區改造設計工(gōng)作的雅克設計有限公司高級建築師陳一(yī)新非常有感觸，“小(xiǎo)區的改造主體(tǐ)責任人要明确下(xià)來，不然很多工(gōng)作沒有辦法及時推進，比如說我(wǒ)們設計方去(qù)做調研，有的業主說給排水要改造，有些業主說電(diàn)梯要更換，這些到底誰來決定，如何決定，要有明确規定，不然非常耗費(fèi)時間。”
C“對症下(xià)藥”
不看廣告看療效，居民幸福感提升是硬道理
2020年，我(wǒ)省将城鎮老舊(jiù)小(xiǎo)區改造工(gōng)作列入省政府工(gōng)作報告，将其作爲解決城市管理難題的一(yī)個抓手，通過老舊(jiù)小(xiǎo)區改造提升城鎮居民生(shēng)活幸福感。2020年，全省城鎮老舊(jiù)小(xiǎo)區改造範圍涉及153個小(xiǎo)區、893棟樓，惠及20623戶居民。
“老舊(jiù)小(xiǎo)區改造不僅是政府的事，更是小(xiǎo)區居民自己的事，居民也應主動參與進來。”林亞芒說，老舊(jiù)小(xiǎo)區居民應該主動參與改造，發揮好主人翁精神，共同改造、維護、管理好自己的小(xiǎo)區。
在發動居民積極參與老舊(jiù)小(xiǎo)區改造方面，我(wǒ)省在前期确定改造方案和内容時，會廣泛征求居民改造意願，提煉出可以或應該進行改造的項目“菜單”，讓居民共同研究确定改造内容，然後科學合理地制訂改造方案。同時，将改造内容等向居民公示，接受群衆監督。
項目立項審批是老舊(jiù)小(xiǎo)區改造的重要環節，我(wǒ)省将優化城鎮老舊(jiù)小(xiǎo)區改造相關審批流程，對納入城鎮老舊(jiù)小(xiǎo)區改造對象的住宅小(xiǎo)區，在規劃審查、用地報批、不動産登記等方面開(kāi)通綠色通道，簡化行政審批手續，壓縮辦理時限，提高審批效率。
林亞芒介紹，省住建廳将指導市縣簡化老舊(jiù)小(xiǎo)區改造項目的建設審批手續，對不涉及新增建築及不改變建築外(wài)立面的改造項目将試點承諾制及備案制管理，涉及新增配套服務設施、經營設施的，在取得大(dà)多數業主同意前提下(xià)，探索按照代表全體(tǐ)業主共同持有共同管理方式，由實施改造單位進行報批或報備管理。
增加公共服務設施供給是老舊(jiù)小(xiǎo)區改造提升的重點需求。我(wǒ)省将借助老舊(jiù)小(xiǎo)區改造，完善新能源車(chē)充電(diàn)樁、水電(diàn)網線入地、雨污管網分(fēn)流等公共服務措施，配套幼兒園、社區養老、智能快件箱、便民市場等醫療保健、生(shēng)活服務等場所，促進居家、社區、機構養老融合發展。
資(zī)金來源方面，《指導意見》明确，我(wǒ)省各市縣結合實際來研究建立财政資(zī)金支持、獎補，居民合理分(fēn)擔、單位資(zī)金整合、企業積極參與等多渠道籌措資(zī)金機制。
省發改委固定資(zī)産處處長李冠濤介紹，我(wǒ)省積極争取中(zhōng)央預算内資(zī)金支持城鎮老舊(jiù)小(xiǎo)區配套基礎設施建設項目，去(qù)年11月，省發改委已向國家發改委申報了2020年第一(yī)批城鎮老舊(jiù)小(xiǎo)區改造中(zhōng)央預算内投資(zī)。按照“實施一(yī)批、謀劃一(yī)批、儲備一(yī)批”的原則，省發改委制定城鎮老舊(jiù)小(xiǎo)區改造項目三年滾動計劃，強化資(zī)金跟着項目走的思路，爲安排好中(zhōng)央資(zī)金奠定基礎。
我(wǒ)省建于2000年前的老舊(jiù)小(xiǎo)區有很多爲單位小(xiǎo)區，可鼓勵有産權單位的小(xiǎo)區出資(zī)、捐資(zī)、捐物(wù)，參與老舊(jiù)小(xiǎo)區改造，小(xiǎo)區業主可通過依法提取專項維修資(zī)金、住房公積金、小(xiǎo)區公共收益等方式籌集資(zī)金。針對小(xiǎo)區的水、電(diàn)、氣、光纖等基礎設施改造，電(diàn)網、水網等管線單位将落實責任積極出資(zī)，配合開(kāi)展相應改造。
陳孝京認爲，我(wǒ)省許多老舊(jiù)小(xiǎo)區沒有專門的物(wù)業公司進行管理，改造後相關設施的維護和管養的可持續資(zī)金來源，亟待進一(yī)步解決。我(wǒ)省也在積極探索，希望引入企業等社會資(zī)本力量，參與老舊(jiù)小(xiǎo)區改造。
在《指導意見》中(zhōng)也明确，一(yī)些有條件的老舊(jiù)小(xiǎo)區，可通過新增設施有償使用、資(zī)産權益、物(wù)業置換等方式吸引社會資(zī)本參與新建、擴建、改建或完善生(shēng)活服務設施，特别是積極引入養老、托幼、家政等服務業吸引社會資(zī)本參與養老撫幼、家政保潔、文體(tǐ)娛樂等服務設施的改造建設和運營。
新華公寓小(xiǎo)區業主委員(yuán)會主任杜昭琪認爲，通過老舊(jiù)小(xiǎo)區改造可發動小(xiǎo)區居民成立自治組織，全體(tǐ)居民共同協商(shāng)形成共識，在改造中(zhōng)同步建立小(xiǎo)區後續管理機制，讓社區、居民良性互動，實現老舊(jiù)小(xiǎo)區硬件、軟件的同步提升。
摘自《海南(nán)日報》2020.3.17?記者?孫慧?圖片由記者李天平攝
